钢坯厂家
免费服务热线

Free service

hotline

010-00000000
钢坯厂家
热门搜索:
技术资讯
当前位置:首页 > 技术资讯

卖房买股靠不靠谱

发布时间:2020-07-13 18:22:32 阅读: 来源:钢坯厂家

“如果你有多余的房子,赶快把房子抛掉买股票。”这是11月26日国泰君安证券2015年投资策略会上,首席经济学家林采宜给出的建议。

券商说话之所以如此牛气,甚至敢于挑战过去15年“稳投稳赚”的房地产投资,就在于近期股市一扫5年长熊之秽气,牛气得不得了,而热了10多年的楼市则疲态尽显。一时间,“卖房买股”在网上和朋友圈被疯传开来。

那么问题来了:这个建议靠谱吗?

股市牛气VS楼市疲态

近期,上综合指数从7月份的2050点低位一路上涨到2700点,涨幅近30%,不仅突破了2013年初的2444点高位,同时也突破了3478点以来的下降趋势线。

牛市已成定论。投资者入市意愿自然高涨,11月17日至21日,沪深两市新增股票账户数23.4万户,不仅连续第六周突破20万户,而且创出2012年4月以来的新高;基金投资也不示弱,截至10月底,基金账户年内新增483万户,超过去年全年新增数。

股市之所以在今年走出一波牛市,主要有以下几个原因:

一是无风险收益率开始下降,资金回流股市。2010年以来,打着利率市场化合法外衣的“影子银行”大行其道,资金大多流向了房地产、地方融资平台。由于房价长期看涨,开发商承受能力强,而预算软约束下,融资平台对利率不敏感,影子银行“刚性兑付”长期不破。于是,影子银行利率成了无风险利率,资金抛弃股市,造成股市5年“长熊”也就不奇怪了。

今年43号文的发布,意味着政府要剥离融资平台的担保功能,而新《预算法》要全面破除地方政府“软约束”,资金开始逃离融资平台,“刚性兑付”也开始打破。今年4月以来,信托产品的违约事件逐渐增多。而房地产销售持续下行,房地产信托产品募集资金越来越困难,市场无风险收益率开始趋于下降,“宝类”产品收益率回落到4%以内。当无风险收益率下降后,风险偏好回升,这是资金回流股市的充分条件。

另一个因素就是改革红利。今年是1991年以来经济增速最低的一年,但却是股市近5年表现最好的一年。长期以来,沪深大盘被钢铁、煤炭、机械、银行等代表旧模式的企业占据,由于体制原因,多年来对旧模式刺激多、革新少,改革愿望屡屡落空,股指长期低位。今年以来,房地产周期下行和要素红利衰减,倒逼旧模式开始去产能,再加上以反腐为标志的政治体制改革破冰,望眼欲穿的改革红利第一次离我们如此之近,这是促成股市红利的必要条件。

相比之下,楼市则是另外一番惨淡景象。在没有任何打压性调控政策的2014年,楼市却屡屡下跌。下半年,即便限购一股脑退出了,限贷也松绑了,利息也降低了,楼市仍疲态尽显。今年前10个月,全国商品房销售面积88494万平米,同比下降7.8%。而11月份的楼市似乎已经用完了近期降息的利好,没有延续10月份上涨的态势;房价更是惨不忍睹,国家70个大中城市房价指数显示,价格在10月环比下降的城市有69个,而价格同比下跌的城市有67个,创造了2010年公布该指数以来下跌城市数量的历史纪录。

很多人认为,本轮房价下跌不是周期性的,而是趋势性的。理由是驱动中国楼市在过去15年内“只涨不跌”的人口红利、适龄购房人群、结婚数量等“刚需”已经“不刚了”。从2013年到2020年,中国结婚人口的对数预计将从1300万对降到800万对,哪有那么多人买房?

而且,即便销售回暖,但库存压力不减,绝大多数城市的存量住房消化周期在警戒线(20个月)左右,这还没有考虑近70万亿平方米(够卖7年)的在建房屋,各地不断出现“空城”和“鬼城”。有人预计,未来20年,中国最不缺的就是房子。看来,未来房价有可能会长期下跌。

股市有戏,但悠着点

当股市告别“杨百万进去,杨白劳出来”,而楼市告别“只涨不跌”,“卖房买股”似乎是顺利成章的事情。但是,对这波股市行情不能太乐观。

首先,为了避免重蹈2013年“钱荒”,降低融资成本并支持“微刺激”,今年以来,无风险收益率下降在很大程度上是央行主动操作的结果,非房地产下行和“刚性兑付”打破所致。而且,今年以来,“定向宽松”释放资金不少,但地方政府面临“房地产下滑+偿还旧债+约束新债”的多重打击,规避监管的影子银行2.0(保函、融资租赁、股权投资、P2P等)登堂入室,这些资金很多还是流向了融资平台。

改革红利并不像想象中那么顺利,近期降息最能说明问题。今年以来,货币政策之所以选择定向宽松,而非全面宽松,就是害怕资金被旧模式俘虏。近日之所以全面宽松超预期到来,是经济下行压力太大,不得不向旧模式暂时妥协。事实上,本次降息,一是为政府偿债减压,以获喘息机会,二是为稳定房地产。前者形成对基建投资的支持,后者以城镇居民继续加杠杆,缓冲制造业不景气的冲击。

房地产尽管表面上看供应过剩,但其中有很多是无效产能。各地出现的“空城”和“鬼城”,并非是房子无人需求,而是房子公共配套太差,老百姓“用脚投票”。看看城市中心区的房子价格居高不下,道理不言而喻。城里的房子和城外的房子差别太大了,这就是为何北京4.4平方米的学区房卖出133万元的“天价”(每平米31万元)。公共配套在城里城外的均等化,涉及到财税体制改革、中央地方关系,短期内难以获得实效。

因此,城里优质公共资源区域内的房屋,价格还会上涨,城里城外的房价差还将扩大。笔者认为,目前低点介入公共配套较好的房子是好的投资选择。另外,好的房子也需要“淘”,特别是经济不景气,很多生意人急着卖房,议价空间就出来了;或者可以观察学区调整、拆迁政策的变化等,这些变动直接影响房屋价值的变动,楼市投资短期也有机会。

另外,尽管城镇户均住房已经达到1.0-1.1套,但和国外的差距还不小。城镇存量房屋中有30%是20世纪80年代及之前“短缺经济”时代建造的、1/5的房屋缺少一项或多项必需的公共配套(独立卫生间、抽水马桶、自来水、独立厨房等)、智能化的社区物业管理更是零。当基本的住房需求解决以后,改善型需求将会大规模爆发,形成第二波“刚需”。因此,我国楼市结构性的投资机会大有可为,这就是为何开发商纷纷向存量房改造、物业管理、智能社区转型的原因,很多存量房屋的价格在长期内有增值空间。

总的来说,短期内,股市有投资机会,而楼市投资收益相对下降,老百姓可以适当介入股市,但不能被券商所谓的“大牛论”所冲昏,小炒怡情,大炒伤身,奔着大牛去炒,很可能灰飞烟灭。别忘了,机构和散户的矛盾一直是股票市场的主要矛盾,小股民过去伤心的血泪史不能忘记;而政府对楼市的政策主旨是去行政化干预,当楼市摆脱了被“工具化”的命运后,市场化的红利还很大,如集体土地市场化、存量土地优化、工业用地转功能等,也是楼市领域的改革机会,楼市也将因此迎来又一个“春天”,这难道不是房子的投资机会吗?(李宇嘉 作者供职于深圳市房地产研究中心)

阜阳定做西装

忻州定制工作服

张家界订制工服

贵阳西服订做

相关阅读